Kevään veroilmoitus on vuokranantajalle paljon helpompi, jos sitä ei aloita keväällä.
Vuokratulojen verotuksessa suuri osa työstä syntyy nimittäin jo vuoden aikana: vuokria tulee tilille, taloyhtiö veloittaa vastikkeita, asuntoon ostetaan kodinkone, putkimies käy korjaamassa vuotavan hanan ja vuokranantaja ajaa asunnolle tarkastuskäynnille. Jos näistä jää jäljelle vain sekalainen kasa pankkitapahtumia ja kuitteja, seuraavana keväänä alkaa helposti pienimuotoinen salapoliisityö.
Verohallinnon Vuokratulojen verotus -ohjeen mukaan vuokraustoimintaa harjoittava on muistiinpanovelvollinen. Muistiinpanojen on perustuttava tositteisiin, ja tulot sekä menot kirjataan maksuperusteisesti.
Siksi toimiva periaate on yksinkertainen:
Älä tee veroilmoitusta kerran vuodessa. Kerää sen aineistoa koko vuoden ajan.
Aloita vuokratuloista: paljonko rahaa todella tuli?
Vuokratulojen seurannan lähtökohta ei ole vuokrasopimukseen kirjoitettu kuukausivuokra, vaan vuoden aikana tosiasiassa saadut suoritukset.
Verohallinnon Mikä on vuokratuloa? -ohjeen mukaan vuokratuloa ovat varsinaisen vuokran lisäksi esimerkiksi vuokralaiselta perityt vesimaksut ja autopaikan vuokra. Vuokravakuus puolestaan ei normaalisti ole vuokratuloa. Tilanne muuttuu, jos vakuutta käytetään esimerkiksi maksamatta jääneen vuokran kuittaamiseen.
Vuoden aikana kannattaa siksi pitää kohdekohtaisesti selvillä ainakin:
- kuka asuntoa on vuokrannut ja millä ajanjaksolla
- paljonko vuokraa on todella maksettu
- milloin maksut ovat saapuneet
- mitä muita maksuja vuokralainen on suorittanut
- onko vuoden aikana ollut maksamatta jääneitä tai jälkikäteen maksettuja vuokria
- mikä osuus tuloista kuuluu sinulle, jos kohteella on useita omistajia.
Ajankohta on tärkeä. Jos esimerkiksi joulukuun vuokra maksetaan vasta seuraavan vuoden tammikuussa, se kuuluu lähtökohtaisesti sen vuoden tuloksi, jolloin maksu on saatu. Verohallinto kertoo tästä vuokraustoiminnan muutoksia koskevassa ohjeessaan.
OmaVerossa tiedot ilmoitetaan vuokrakohteittain. Verohallinnon ilmoitus- ja maksuohjeen mukaan samasta kohteesta ilmoitetaan myös vuoden aikana sitä vuokranneet vuokralaiset sekä kyseisen kohteen tulot ja kulut.
Tämä on hyvä peruste järjestää myös oma aineisto samalla tavalla: asunto kerrallaan eikä yhtenä suurena vuosittaisena rahakasana.
Vastikkeet ja muut jatkuvat kulut kannattaa kerätä valmiiksi
Sijoitusasunnon tavallisimpia vähennettäviä menoja ovat asunto-osakkeessa hoitovastikkeet ja vuokranantajan maksamat vesimaksut. Lisäksi vähennyskelpoisia voivat olla esimerkiksi vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneet ilmoitus- ja välityspalkkiot, vuokranantajan vakuutukset sekä tietyt vuokraustoimintaan liittyvät matkakulut. Verohallinto kokoaa nämä vuokratulojen vähennyksiä koskevaan ohjeeseensa.
Näiden kerääminen on yleensä helppoa, jos aineisto järjestetään jo vuoden aikana.
Taloyhtiön vastikkeista kannattaa esimerkiksi säilyttää vuoden maksutiedot. Vuokravälittäjän lasku kannattaa kohdistaa oikeaan asuntoon heti. Sama koskee vakuutuksia ja muita kuluja.
Erityistä tarkkuutta tarvitaan rahoitus- eli pääomavastikkeessa.
Verohallinnon vähennysohjeen mukaan tuloutettu pääomavastike voidaan vähentää vuokratulosta maksuvuonna. Jos taloyhtiö on sen sijaan rahastoinut vastikkeen, sitä ei vähennetä vuokratulosta, vaan se voidaan ottaa huomioon myöhemmin asunnon hankintamenossa. Tiedon vastikkeen käsittelystä saa tarvittaessa isännöitsijältä.
Pelkkä pankkitapahtuma nimellä ”yhtiövastike” ei siis aina kerro verotuksessa kaikkea tarvittavaa.
Remontista kannattaa säilyttää muutakin kuin loppusumma
Remonttien kohdalla kuitti on tärkeä, mutta pelkkä kuitti ei aina riitä kertomaan, miten meno käsitellään verotuksessa.
Verohallinto erottaa Vuokratulojen verotus -ohjeessa toisistaan vuosikorjauksen ja perusparannuksen.
Vuosikorjauksessa asunto tai rakennus saatetaan lähtökohtaisesti alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Tällainen meno vähennetään vuokratulosta sinä vuonna, jolloin se on maksettu. Perusparannuksessa omaisuutta puolestaan laajennetaan, muutetaan tai parannetaan aiempaa tasokkaammaksi. Laaja remontti voi sisältää molempia.
Siksi remontista kannattaa säilyttää:
- lasku ja maksupäivä
- työn kuvaus
- mahdollinen tarjous tai työseloste
- materiaalitiedot tarvittaessa
- tieto siitä, mikä asunnossa muuttui
- mahdollisuuksien mukaan kuvat ennen remonttia ja sen jälkeen.
Jos esimerkiksi vanha rikkoutunut kodinkone korvataan vastaavalla, tilanne on erilainen kuin silloin, kun asuntoon rakennetaan kokonaan uusi ominaisuus.
Mitä paremmin remontti on dokumentoitu silloin kun se tehdään, sitä vähemmän sen luonnetta tarvitsee yrittää päätellä kaksi vuotta myöhemmin pankkitapahtuman perusteella.
Myös pienemmät vuokraustoiminnan kulut kannattaa ottaa talteen
Vuokraustoiminnan kulut eivät rajoitu vastikkeisiin ja suuriin remontteihin.
Vuoden aikana voi tulla esimerkiksi avaimiin, tarvikkeisiin, ilmoitteluun, vuokralaisen hankintaan, vakuutuksiin tai asuntoon tehtäviin käynteihin liittyviä menoja. Verohallinnon vuokratulojen vähennysohjeessa lähtökohtana ovat vuokraukseen liittyvät kulut.
Tässä kohtaa käytännön arki ja verotuksen dokumentointi kohtaavat.
“Suositus, kannattaa kerätä myös kaikki vuoden aikaiset vuokraustoimintaan liittyvien korttimaksujen kuitit talteen. Nämä voi kerätä kotona sopivaan paikkaan josta ne sitten kerralla voi ottaa työn alle veroilmoitusta tai kululaskua varten. Kannattaa huomioida, että verotuksessa voi kuluna vähentää myös kuluja jotka eivät suoraan liity remontteihin tai vastikkeisiin. Esimerkiksi tietokone tai älypuhelin jota käyttää vuokraustoiminnassa on vähintäänkin osittain vähennyskelpoinen kulu verotuksessa, toiminnan laajuudesta ja muun käytön suhteesta riippuen.”
— Antti Ivanoff, Vuokravirta
Laitteiden kohdalla vähennyskelpoisuus on kuitenkin hyvä tarkistaa tapauskohtaisesti. Verohallinnon puhelimia, tietokoneita ja tietoliikenneyhteyksiä koskevan ohjeen mukaan tietokoneen tulonhankintakäyttö ja yksityiskäyttö vaikuttavat vähennettävään osuuteen. Puhelimen kohdalla pelkkä käyttö tulonhankinnassa ei automaattisesti riitä, vaan vähennysoikeus riippuu myös siitä, syntyykö hankinnasta tai käytöstä tulonhankintaan liittyviä lisäkustannuksia.
Käytännön opetus säilyy silti samana: kuitti kannattaa ottaa talteen ensin ja ratkaista vähennyskelpoisuus myöhemmin. Kadonnutta kuittia on huomattavasti vaikeampi arvioida veroilmoitusta tehtäessä.
Entä sijoitusasuntolainan korot?
Tämä on kohta, jossa vuokratulojen veroilmoituksen logiikka voi helposti mennä sekaisin.
Jos laina on otettu vuokra-asunnon hankkimista varten, kyseessä voi olla tulonhankkimisvelka. Sen korot ja toimitusmaksut voivat olla verotuksessa vähennyskelpoisia.
Korkoja ei kuitenkaan ilmoiteta vuokratulojen kuluna.
Verohallinnon vuokratulojen vähennysohjeen mukaan Verohallinto saa yleensä pankilta tiedot lainasta ja sen koroista. Vuokranantajan tehtäväksi jää tarkistaa esitäytetyltä veroilmoitukselta, että tiedot ovat oikein ja että velan käyttötarkoitukseksi on merkitty tulonhankkimisvelka. Puuttuvat tiedot ilmoitetaan veroilmoituksen kohdassa Velan korot.
Vuoden aikana kannattaa siis säilyttää tieto siitä, mikä laina kuuluu mihinkin sijoituskohteeseen, vaikka korkotietoja ei itse syötettäisikään vuokratulojen kuluihin.
Myös vuokra-asunnolle tehdyt matkat voivat kuulua kuluihin
Vuokranantajan työ ei aina tapahdu kotona tietokoneella.
Asuntoa voidaan käydä esittelemässä uudelle vuokralaiselle, siellä voidaan tehdä tarkastus- tai huoltokäynti tai vuokranantaja voi osallistua taloyhtiön yhtiökokoukseen.
Verohallinto mainitsee tällaiset matkat esimerkkeinä vuokraustoimintaan liittyvistä vähennyskelpoisista matkakuluista vuokratulojen vähennysohjeessa.
Siksi matkasta kannattaa kirjata heti:
päivämäärä – kohde – matkan tarkoitus – kulkutapa – kilometrit – vuokra-asunto, johon matka liittyi.
Pelkkä kalenterimerkintä ”käynti asunnolla” voi vuoden päästä olla vaikea selittää. Merkintä ”12.9.2026, Hämeenkatu 10, vuokralaisen vaihtumiseen liittyvä lopputarkastus, 14 km” on jo aivan toista luokkaa.
Ajantasainen kilometrimääräistä vähennystä koskeva summa kannattaa tarkistaa aina kyseisen verovuoden Verohallinnon ohjeesta.
Kuitteja ei lähetetä veroilmoituksen mukana
Yksi yleinen väärinkäsitys on, että veroilmoituksen yhteydessä pitäisi lähettää Verohallinnolle suuri määrä kuitteja.
Ei tarvitse.
Verohallinnon vuokratulojen ilmoitus- ja maksuohjeen mukaan vuokratuloihin liittyvät kuitit säilytetään itse ja toimitetaan Verohallinnolle vain, jos niitä erikseen pyydetään. Vuokraustoiminnasta pitää lisäksi tehdä muistiinpanot, joista verotuksessa tarvittavat tiedot käyvät ilmi. Ohjeen mukaan muistiinpanot ja kuitit pitää säilyttää kuuden vuoden ajan.
Verohallinnon Kuitit ja tositteet -ohjeen mukaan tositteet ja muut tiedot voidaan säilyttää myös sähköisessä muodossa. Paperikuitteja ei siis tarvitse välttämättä säilyttää fyysisenä vuorena, jos ne tallennetaan asianmukaisesti sähköisesti.
Perusparannuksiin ja omaisuuden hankintamenoon liittyviä tositteita voi olla järkevää säilyttää vielä tätäkin pidempään, koska niitä voidaan tarvita myöhemmin asuntoa myytäessä.
Ennen kuittipussi, sitten Excel – nyt aineiston pitäisi syntyä vuoden mukana
Vuokranantajan veroilmoituksen valmistelu on muuttunut paljon, vaikka verotuksen perusongelma on pysynyt samana: pitäisi tietää, mitä rahaa tuli ja mitä kuluja tulon hankkimisesta syntyi.
Aikaisemmin työpöydällä saattoi olla paksu kuittipussi, paperisia tiliotteita ja laskukone.
Seuraava kehitysvaihe oli Excel. Pankkitapahtumat voitiin kopioida taulukkoon ja kulut laskea yhteen huomattavasti aikaisempaa tehokkaammin.
Nyt suurin mahdollisuus on siinä, ettei koko aineistoa tarvitse rakentaa uudelleen vasta veroilmoituksen määräpäivän lähestyessä.
Tulot syntyvät digitaalisina pankkitapahtumina. Vastikelaskut, vakuutuslaskut ja monet kuitit ovat sähköisiä. Kun myös tiedot kohdistetaan jo vuoden aikana oikeaan asuntoon ja oikeaan tarkoitukseen, keväällä tehtävä työ muuttuu aineiston metsästämisestä aineiston tarkistamiseksi.
Se on paljon parempi lähtökohta.
Vuokravirta ei tee veroilmoitusta – mutta hyvä maksuhistoria auttaa sen tekemisessä
Vuokravirta ei ole veroilmoituspalvelu eikä korvaa OmaVeroa, kirjanpitäjää tai Verohallinnon ohjeita.
Sen ydin on toisessa kohdassa prosessia: vuokratapahtumien järjestämisessä.
Pankki tietää, mitä rahaa tilille on tullut. Vuokrasopimus kertoo, mitä olisi pitänyt tulla. Kun nämä tiedot yhdistetään vuoden aikana, vuokranantajalle muodostuu tarkastettava maksuhistoria siitä, mitä vuokria kustakin vuokrasuhteesta on todella maksettu.
Se on hyödyllistä jo vuokravalvonnassa. Samalla syntyy parempi lähtöaineisto seuraavan kevään veroilmoitukseen.
Kulutositteet, remonttien verokohtelu ja lopullinen veroilmoitus jäävät edelleen vuokranantajan vastuulle. Mutta vuokratulojen selvittämisen ei tarvitse alkaa tammikuun tiliotteen ensimmäisestä rivistä.
Vuokranantajan vuoden mittainen veroilmoitusmuistilista
Veroilmoituksen valmistelua helpottaa huomattavasti, jos vuoden aikana pidät järjestyksessä ainakin nämä asiat:
- saadut vuokrat kohteittain
- vesimaksut, autopaikkamaksut ja muut vuokralaiselta saadut suoritukset
- vuoden aikana vaihtuneet vuokralaiset ja vuokra-ajat
- hoitovastikkeet ja vesimaksut
- tieto pääomavastikkeiden tuloutuksesta tai rahastoinnista
- vakuutus-, välitys- ja ilmoituskulut
- remonttilaskut ja selvitys siitä, mitä remontissa tehtiin
- vuokraustoimintaan liittyvät muut ostokset ja niiden kuitit
- vuokraustoimintaan liittyvät matkat
- sijoitusasuntoihin liittyvien lainojen käyttötarkoitukset ja korkotiedot
- tositteet aikajärjestyksessä.
Kun nämä ovat kunnossa, kevään veroilmoituksen tärkein työ ei enää ole “mitähän viime vuonna tapahtui?”
Se on paljon miellyttävämpi kysymys:
“Täsmäävätkö valmiiksi kerätyt tiedot veroilmoitukseen?”
Usein kysyttyä
Pitääkö kaikki vuokralaiselta saadut maksut ilmoittaa vuokratulona?
Vuokran lisäksi esimerkiksi vuokralaiselta saadut vesimaksut ja autopaikan vuokra ovat vuokratuloa. Katso Verohallinnon Mikä on vuokratuloa? -ohje.
Onko vuokravakuus vuokratuloa?
Normaalisti ei. Jos vakuutta käytetään maksamattoman vuokran kuittaamiseen, tilanne muuttuu tältä osin. Katso Verohallinnon Mikä on vuokratuloa? -ohje.
Voiko rahoitusvastikkeen vähentää?
Tuloutetun pääomavastikkeen voi vähentää vuokratulosta. Rahastoitua pääomavastiketta ei vähennetä vuokratulosta, vaan se voidaan ottaa huomioon hankintamenossa. Katso Verohallinnon vähennysohje.
Mihin sijoitusasuntolainan korot ilmoitetaan?
Ne tarkistetaan tai ilmoitetaan veroilmoituksen kohdassa Velan korot. Niitä ei ilmoiteta vuokratulojen kuluna. Katso Verohallinnon vähennysohje.
Pitääkö kuitit lähettää Verohallinnolle?
Ei normaalisti. Ne säilytetään itse ja toimitetaan Verohallinnolle vain pyydettäessä. Katso Verohallinnon ilmoitus- ja maksuohje.
Kannattaako kuitit säilyttää sähköisesti?
Kyllä. Verohallinnon mukaan tositteet ja muut tiedot voidaan säilyttää myös sähköisessä muodossa. Katso Kuitit ja tositteet.
Lähteet
- Verohallinto – Näin ilmoitat vuokratulot ja maksat veron
- Verohallinto – Mitä kuluja asunnon vuokratuloista voi vähentää?
- Verohallinto – Vuokratulojen verotus
- Verohallinto – Mikä on vuokratuloa?
- Verohallinto – Muutokset vuokraustoiminnassa
- Verohallinto – Kuitit ja tositteet
- Verohallinto – Puhelin, tietokoneet ja tietoliikenneyhteydet
Artikkeli perustuu 3.9.2026 tarkistettuihin Verohallinnon ohjeisiin. Verosäännökset ja vuosikohtaiset euromäärät voivat muuttua, joten yksittäisessä veroasiassa kannattaa tarkistaa kyseisen verovuoden ajantasainen ohje Verohallinnolta.